不動産を相続するとかかる税金の種類とは？計算方法や相続対策について解説！

不動産などを相続すると、どのような税金がかかるのか心配な方もいるのではないでしょうか。
相続税は申告・納税期間も定められているので、いざというときに慌てないよう備えておくことが大切です。
そこで今回は、不動産相続が関わる税金について解説します。
福井県嶺北にお住まいの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産の相続にかかる税金の種類

不動産を相続すると、登録免許税と相続税が発生する場合があります。

登録免許税

相続や売買などで不動産の所有者が変わったときは、所有権移転登記により名義変更する必要があります。
登録免許税とは、所有権移転登記の際に発生する税金のことです。
なお、相続時の税額は固定資産税評価額の0.4％です。
登録免許税の納付方法
登録免許税を納付する際は、納付書に必要事項を記入したうえで金融機関の窓口に提出し現金で納付します。
なお、オンライン申請では電子納付も可能です。
また、登録免許税の税額が3万円以下のときには、当該登記の申請書に収入印紙を貼付することでの納付も認められています。

相続税

相続税とは、財産を相続した方に対して課せられる税金のことです。
相続財産が一定額を超えたとき、超過部分に対して課税されます。
相続税は、それぞれの相続人が個別に納付します。
相続税の申告・納税までの流れ
相続が発生したら、まずは相続財産と相続人を確定しなければなりません。
相続人が複数いるときは、遺言書や遺産分割協議で決まった内容に従って遺産を分配します。
不動産については、相続登記により名義変更をしてください。
複数人で相続する場合は、持分割合に応じて登記します。
なお、相続税の申告・納税期限は、相続発生を知った日の翌日から10か月以内です。
換価分割する際の注意点
不動産のような実物資産の場合、不動産売却して得られた代金を分配する、換価分割による遺産分配をおこなうこともあるでしょう。
しかし不動産売却には、少なくとも3か月はかかります。
半年以上かかるケースも珍しくないため、相続税の納税期限に注意が必要です。
そこで、不動産の相続が発生したらまずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。
価格査定を依頼すれば不動産の価値を調べられるので、現物のままで相続するのか、不動産売却して現金化するのかを検討する際の参考にもなります。

不動産の相続で発生した税金の計算方法

相続税には申告・納税期限が定められています。
しかし不動産の場合、現金などの金融資産と異なり評価方法などに注意が必要です。
そこで、相続時に発生する税金の計算方法を確認していきましょう。

基礎控除額の計算方法

相続税の計算にあたり、基礎控除を差し引く必要があります。
基礎控除額は、法定相続人の数に応じて以下の式で計算してください。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人
法定相続人が2人のときの基礎控除額は4,200万円（3,000万円＋600万円×2人）です。
なお、法定相続人の範囲は次のように定められています。

• 常に相続人：配偶者（内縁関係は含まれない）
• 第1順位：子および代襲相続人（孫などの直系卑属）
• 第2順位：父母や祖父母などの直系尊属
• 第3順位：兄弟姉妹および代襲相続人（甥・姪）

配偶者以外については、上記の順序で配偶者とともに相続人となります。
そして、同一順位の方が複数いるときは均等に分配します。

相続税の計算方法

相続税の計算にあたっては、以下の式により課税遺産総額を算出します。
課税遺産総額＝正味の遺産額－基礎控除額
正味の遺産額とは、不動産や預貯金といったプラスの財産から借金などのマイナスの財産を差し引き、さらに基礎控除額を差し引いた相続税の課税対象額を意味します。
相続人が3人（配偶者と子ども2人）、課税遺産総額が3,000万円のケースにおける各人の課税遺産額は次のとおりです。

• 配偶者：3,000万円×1/2＝1,500万円
• 子ども（1人あたり）：3,000万円×1/2÷2人＝750万円

そして相続税の税率および控除額は、金額ごとに次のように定められています。

• 1,000万円以下：10％、控除額なし
• 3,000万円以下：15％、50万円
• 5,000万円以下：20％、200万円
• 1億円以下：30％、700万円
• 2億円以下：40％、1,700万円
• 3億円以下：45％、2700万円
• 6億円以下：50％、4200万円
• 6億円超：55％、7,200万円

今回のケースでは、それぞれ以下の税金が課せられます。

• 配偶者：（1,500万円－50万円）×20％＝290万円
• 子ども：750万円×10％＝75万円

なお、配偶者については1億6,000万円までは控除を受けられるため、このケースにおける納税額はゼロとなります。

不動産の評価方法

課税遺産総額を計算するためには、不動産の評価額を決定しなければなりません。
まず、土地の評価方法には次の2種類があります。

• 路線価方式：国税庁の定める路線価を用いた評価方法
• 倍率方式：固定資産税の評価額に規定の倍率をかけて評価額を求める方法

路線価方式は、おもに市街地や住宅地にある土地の評価に用いる方法です。
路線価が定められた道路に面する、標準的な土地1平方メートルあたりの価値から、その土地の評価額を求めます。
一方の倍率方式は、路線価が定められていない郊外の土地や、田畑、山林、原野などの評価に用いる方法です。
建物の評価とは？
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。
たとえば固定資産税評価額が1,500万円なら、建物の相続税評価額も1,500万円です。
なお、固定資産税評価額は納税通知書などで確認できます。
あるいは、役所の固定資産課税台帳を閲覧することでも確認可能です。

不動産相続における税金対策

不動産にかかる相続税は、さまざまな制度を活用することで課税額を抑えることが可能です。
そこで不動産相続にかかる税金を抑えるときに検討したい、相続対策をご紹介します。

住宅資金贈与制度

住宅の購入資金として贈与をおこなうと、最大で1,000万円が非課税となる制度です。
資金の用途は住宅購入に限られるものの、生前贈与により相続税対策を進めたい方におすすめの方法です。
なおこの制度を利用する際は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の直系卑属（贈与者の子や孫）であることなどの要件があります。

配偶者贈与制度

居住用不動産を購入する際、配偶者に対する贈与が最大で2,000万円まで非課税となります。
住宅資金贈与制度よりも有利な仕組みなので、受贈者が配偶者であるときはこちらの制度を利用すると良いでしょう。
なお、相続税については配偶者の税額の軽減措置が利用できます。
実際に取得した遺産額のうち1億6,000万円もしくは配偶者の法定相続分相当額のうち、どちらか多い金額までは相続税はかかりません。

相次相続控除

相続開始から10年以内に、被相続人が相続、遺贈、相続時精算課税の対象となる贈与を受けていた場合、相次相続控除を利用できるかもしれません。
先の相続などで収めた税金のうち、一定額が今回の課税額から控除されます。

まとめ

不動産を相続するときにかかる税金の種類や、計算方法について解説しました。
不動産のように評価額が高くなることのある遺産は、納める税金も高くなる傾向にあります。
しかし各種控除や生前贈与などを活用すれば、相続対策として有効です。
私たち「サンウッド」は、越前市を中心に不動産売却を行っております。
相続発生にあたり、不動産の価値をお調べになりたい方もお気軽にお問い合わせください。