収益物件の売り時はいつ？売却するメリットとデメリットも解説！

定期的な収入を得ることができる収益物件でも、売却を考えたほうが良いタイミングがあります。
売り時を見極めるためには、売却によって得られるメリットや生じるデメリットを把握しておくと良いでしょう。
今回は福井県の嶺北エリアにある収益物件の売却をご検討中の方に向けて、収益物件を売却する方法や売り時、メリットとデメリットなどについてご説明します。

収益物件の売り時はいつ？①収益物件の特徴や売却方法とは

収益物件を売却して利益を得るためには、適したタイミングで売ることが大切です。
まず、収益物件の特徴や売却方法などを確認しておきましょう。

収益物件の特徴と売却方法とは

収益物件とは、他者に貸して賃貸収入を得ることが目的である不動産です。
おもな収益物件には、以下のような種類があります。

• 一戸建て
• アパートやマンション
• オフィス系の物件（企業の事務所など）
• テナント系の物件（飲食店やコンビニエンスストアなど）

これらの収益物件を売却する方法は、ご自身の居住用物件と同じです。
売却方法には、不動産会社を介して買主を見つける「仲介」と、不動産会社が買主になる「買取」があります。
それぞれにメリットとデメリットがあるので、ご自身の希望や売却する収益物件に適した方法を選びましょう。
弊社は仲介と買取のどちらのご依頼も承っておりますので、お気軽にご相談ください。
また、売却の流れもご自身の居住用物件の場合と変わりません。
仲介で売却するときは、基本的に以下の流れで進めます。

• 収益物件の査定を受ける
• 仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始して買主を探す
• 買主が決まったら売買契約を結ぶ
• 決済が完了したら物件を引き渡す

買取の流れは、以下のとおりです。

• 収益物件の査定を受ける
• 買取価格などの条件に合意したら売買契約を結ぶ
• 決済して不動産を引き渡す

このように、収益物件の売却方法や流れは、ご自身の居住用物件とほぼ同じです。
ただ、購入時には居住用物件と違う点があるので注意しましょう。
それは、収益物件を購入する際は住宅ローンが使えないことです。
住宅ローンは、原則として契約者やその家族が住むための家を購入するときだけ使えるローンであるからです。
収益物件を購入する際は不動産投資ローンを利用することになるので、しっかりと覚えておきましょう。

収益物件の売り時とは

収益物件は、定期的に一定の賃貸収入を得られる不動産です。
そのため、売却せずに所有していたほうが良いのではないかと考えるかもしれません。
ただ、以下のような場合は売却したほうが、良い結果になる可能性があります。

• 高く売れる可能性がある
• 金利が低い時期である
• 大規模修繕を控えている

収益物件が高く売れると、大きな利益を得ることができるでしょう。
また、金利が低いと買主のローンの負担が軽くなるので、収益物件の購入を考える方が増えて売れやすくなる可能性があります。
そして、収益物件がマンションの場合は、大規模修繕が実施される前も売却を考えるべき重要なタイミングだといえます。
大規模修繕とは、マンションの経年劣化などに合わせて築15年前後に実施される大規模な修繕工事のことです。
このタイミングで売却を考えたほうが良い理由は、大規模修繕後は修繕積立金が値上がりすることが多く、ランニングコストが増えるからです。
ランニングコストが増えるとご自身の負担が重くなるほか、買主が見つかりにくくなる可能性もあるので、その前に売却を検討してみましょう。

収益物件の売り時はいつ？➁売却によって得られるメリットとは

収益物件の売却について検討する際は、売り時だけではなく、売却によってメリットを得られるかどうかを考えることも大切です。
収益物件を売却すると得られるおもなメリットは、以下の3つです。

• まとまった現金を得ることができる
• 空室対策などの手間がなくなる
• 損失が出るリスクがなくなる

これらのメリットについて、それぞれご説明します。

メリット1：まとまった現金を得ることができる

収益物件を売却すると、まとまった現金を得ることができます。
まとまった現金があると、収益性の高い物件への買い替えなど、新たな投資計画を実行できるでしょう。
また、不動産投資だけではなく、個人事業や資産運用などに活用することも可能です。

メリット2：空室対策などの手間がなくなる

収益物件の経営には、さまざまな手間がかかります。
とくに、入居者がいないと収入を得ることができないので、空室対策は重要です。
入居者を募集してもなかなか見つからないときは、家賃の見直しやほかの物件と差別化を図るなどの対策を立てなくてはなりません。
このような手間を負担に感じる場合は、売却してまとまった現金を得たほうが良いでしょう。

メリット3：損失が出るリスクがなくなる

収益物件は定期的に一定の収入を得られることが魅力ですが、損失が出るリスクに注意が必要です。
空室が多いと、家賃収入よりもローン返済などの支出が多くなってしまう可能性があるでしょう。
また、予定よりも修繕費用がかかったり、金利が上昇してローンの返済額が増えたりして、損失が出ることも考えられます。
このような原因によって損失が生じる心配がなくなることも、売却すると得られるメリットの1つです。

収益物件の売り時はいつ？➂売却によって生じるデメリットとは

収益物件を売却するかどうか考えるときは、売却によって生じるデメリットも把握しておきましょう。
売却によって生じる可能性のあるデメリットとは、おもに以下の3つです。

• 定期的な収益がなくなる
• 売却できるまでに時間がかかることがある
• トラブルが発生する可能性がある

これらのデメリットについて、それぞれご説明します。

デメリット1：定期的な収益がなくなる

収益物件の売却によって生じる大きなデメリットは、これまで得ていた定期的な収益がなくなることでしょう。
ただ先述のとおり、まとまった現金は手に入ります。
ですから、どちらによりメリットを感じるのか、しっかりと考えてから決めましょう。

デメリット2：売却できるまでに時間がかかることがある

不動産会社の仲介によって収益物件の買主を探す場合は、時間がかかる可能性があります。
一般的に、不動産の売却には3か月から半年ほどの期間がかかるといわれています。
買主がなかなか見つからないと、さらに長い期間がかかってしまうかもしれないので注意しましょう。
なお、先述した買取なら、条件に合意するとすぐに取引が成立します。
売却に時間がかかりそうだと感じる場合や、できるだけ早く売りたいときは、買取も検討してみましょう。

デメリット3：トラブルが発生する可能性がある

収益物件の売却でトラブルが起こりやすいのは、オーナーチェンジ物件の場合です。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買され、オーナーだけが変更になる物件のことをいいます。
トラブルが起こりやすい理由は、入居者がいると内見できないケースが多く、買主は物件の状態を確認しないで購入することになるからです。
また、買主が入居者を決められない点や、入居条件を変更できない点がトラブルになる可能性もあるので、売却前にきちんと説明して理解を得ることが大切です。

まとめ

収益物件の売却を成功させるためには、「売り時」「メリット」「デメリット」の3点をふまえて決めることがポイントです。
できるだけ早く、そして高く売るためには、適したタイミングを逃さずに売却しましょう。

私たち「サンウッド」は、越前市を中心に不動産売却を行っております。

収益物件の売却をお考えでしたら弊社がお力になりますので、お気軽にお問い合わせください。