収益物件を高く売却する方法は？タイミングや手順をご紹介

収益物件を所有している場合、「収益物件をいつ売却すれば良いか」という出口戦略を検討する必要があります。
収益物件を高く売り、利益を上げるためには、売却のタイミングを見計らうだけでなく、適正な価格設定などが重要です。
この記事では、収益物件を売却するタイミングや手順、高く売る方法をご説明します。
福井県嶺北で収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

収益物件を売却するタイミングを計る方法

収益物件を売却する場合、引っ越しなどで売却を余儀なくされる通常の居住用物件と違い、いつ売却するかを自分で決めやすいのが特徴です。
ここでは、収益物件を売却するタイミングを計る方法をご説明します。

大規模修繕の前のタイミング

建物は築年数を経るごとに劣化するため、定期的な修繕が必要となります。
とくにおよそ12年周期でおこなわれる大規模修繕では、外壁塗装などのほかに、投資用マンションの場合はエレベーターの修理や交換なども必要となります。
大規模修繕では多額の費用がかかることが多いため、大規模修繕をする前のタイミングで売却したほうが出費が少なく済むケースがあります。
また、大規模修繕が必要となる築12年前後の建物は、その後は価値が下がっていく傾向にあるため、築年数から考えても売り時といえるでしょう。

築20年となるタイミング

新築から20年経過するタイミングの収益物件も、売却に適したタイミングといえるでしょう。
「築20年ほどでさまざまな設備を交換する前に売却する」という考え方もありますが、理由はそれだけではありません。
一般的に、築20年を超えた物件は価値が下げ止まり、それ以降の価格はほぼ横ばいになります。
新築物件は少し古くなるだけで価値は大幅に下がりますが、築20年以上の収益物件は価値が安定しているため、下落リスクが低いと買主になる投資家から判断されやすいのです。

満室のタイミング

所有する収益物件の空室率が高い場合、利益が低いと考えられ、売却価格が下がるおそれがあります。
反対に、満室に近い状態を維持できていれば、買主は購入後すぐに家賃収入が得られるため、売却しやすくなるでしょう。
ただし、入居者がいる状態で収益物件を売却すると、買主は室内の状況や入居者を確認できず、家賃の再設定もしにくいことから、売却価格が低くなることもあります。

収益物件を売却する手順や方法

収益物件を売却するには、仲介と買取の2つの方法があります。
ここでは、収益物件を売却する手順や方法を解説します。

不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法

不動産会社に仲介を依頼する手順のはじめとして、収益物件の査定を不動産会社に依頼します。
査定や対応に問題がなければ、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類ありますが、専任媒介契約か専属専任媒介契約のどちらかを選ぶのがおすすめです。
一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約できますが、不動産会社には売却活動の報告義務がないため、売却の状況が把握しにくいというデメリットがあります。
不動産会社の仲介によって買主が見つかったら、売買契約を結び、決済と物件の引き渡しをおこないます。
仲介で売却するメリットは、相場と変わらない金額での売却が可能なことです。
その反面、買主を見つけるまでに時間がかかることもあり、いつ売れるかわからず、資金計画が立てにくいというデメリットもあります。
時間はかかっても高く売却したい方は仲介を選ぶと良いでしょう。

不動産会社による買取で売却する方法

不動産会社が収益物件を直接買い取る方法を買取といいます。
買取では、不動産会社が買主と最初から決まっているため、買主を探す手間がかからず、仲介手数料も必要ありません。
買取の手順も仲介と同様に、不動産会社に査定を依頼することから始まります。
査定金額に納得できれば、そのまま不動産会社と売買契約に進めるため、スピーディに売却が完了します。
収益物件を買い取った不動産会社は、リフォームするなどして物件に付加価値を付け、再販することが一般的です。
そのため、買取価格は仲介での売却価格と比べると低くなる傾向にあります。
買取のメリットは収益物件をすぐ現金化できることですが、手元に入る金額が少なくなりやすいのがデメリットです。
売却価格は下がっても、なるべく早く収益物件を現金化したい方は、不動産会社による買取を選択すると良いでしょう。

収益物件を高く売却する方法

収益物件をなるべく高く売るためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。
ここでは、収益物件を高く売るための方法をご紹介します。

高く売れるタイミングを逃さない

先述のとおり、収益物件は売却のタイミングを見極めることが重要です。
高く売れるタイミングは大規模修繕前や築年数によって判断する方法もありますが、全体的な不動産価格が値上がりしているときも売却のタイミングです。
社会情勢により物価が上がっているときや、収益物件のある周辺の地価が上がったタイミングを逃さずに売却すると良いでしょう。
地価を調べるためには、国による公示地価や都道府県による基準地価を参考にしながら、周辺の物件の売却情報にも目を光らせておきましょう。

利回りを基準にした適正価格で売り出す

一般的な居住用の物件と違い、収益物件の売却価格を決めるうえで重視されるのが利回りです。
不動産の価格を評価する方法には収益還元法が利用され、収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。
一定期間の収益を還元利回りで割るシンプルな直接還元法に対して、DCF法は将来の収益やリスクまで計算に入れる方法です。
DCF法は計算が複雑ですが、より精度の高い結果が求められるため、不動産だけでなく、株式など多くの投資や銀行の融資審査にも使われる方法です。
収益物件では、買主もこのような利回りを重視するため、相場とかけ離れた価格で取引されることはほとんどありません。
このように算出した利回りから、適正な売り出し価格を付けることが早期売却のカギとなるでしょう。

所有期間5年を超えてから売却する

収益物件を取得してからあまり早く売却すると、売却の利益にかかる税金である譲渡所得税が高くなるおそれがあります。
譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって、以下のように税率が大きく変わります。

• 所有期間5年超の長期譲渡所得税率：所得税15.315%、住民税5%
• 所有期間5年以下の短期譲渡所得税率：所得税30.63%、住民税9%

ただし、譲渡所得税は売却による利益である譲渡所得がなければ支払う必要のない税金です。
譲渡所得税がかかるかどうかは、不動産会社に査定を依頼する際に相談すると良いでしょう。

まとめ

収益物件の売却のタイミングや手順、高く売るための方法を解説しました。
収益物件を売却する際には、利回りや税金などいくつものことを考慮したうえでタイミングを見極める必要があります。

私たち「サンウッド」は、越前市を中心に不動産売却を行っております。
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